Clauses abusives d'un bail

Certaines clauses d'un bail de location peuvent être jugées abusives par les tribunaux. Les locations de logements vides sont soumises à la loi du 6 juillet 1989. Il est donc illégal de prévoir des clauses moins favorables au locataire, même avec son accord. Ce n'est pas le cas si le logement est meublé où les termes du bail sont librement négociés entre propriétaire et locataire.

La notion de clause abusive

"Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de parties au contrat" : telle est la notion de clause abusive est définie par l'article L 132-1 du Code de la Consommation.

Exemples

Les clauses abusives sont nombreuses. Quelques exemples.

Il est courant que la durée du bail soit irrévocable, même en cas de décès du bailleur. Du coup, les héritiers n'ont aucune possibilité de donner congé pour un motif légitime.

Le paiement des sommes dues ne peut pas être obligatoirement par prélèvement automatique.

Augmentation des obligations légales du locataire : certaines clauses imposent le remplacement du compteur et de l'installation électrique intérieure, l'installation de boîte aux lettres ou le ramonage des cheminées dans le mois précédant son départ. Ce sont des clauses abusives, hors des obligations légales du locataire.

État des lieux de sortie : certains contrats réclament que les locataires paient un état des lieux de sortie. Cet état des lieux peut être fait sans frais, donc la clause est abusive.

Dépôts de garantie : un prélèvement sur le dépôt de garantie de différentes indemnités dues en raison de « violation des clauses et conditions du bail, sans justificatif et sans jugement » peut être prévue dans le contrat. Mais dans cette clause, seul le professionnel détermine les indemnités. Elle est donc abusive.

Obligation d'installation d'éléments d'équipement : parfois, le locataire doit « supporter à ses frais toutes modifications d'arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d'installation intérieure pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l'électricité ou du chauffage, de faire poser, à ses frais, des compteurs d'eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du preneur ». Une telle clause est abusive parce que ces obligations incombent au bailleur.

Droit de visite : un locataire n'a pas à laisser visiter les lieux s'il n'est pas présent. Cette clause est abusive. Encore plus si elle stipule qu'en cas de non respect de cette obligation, le locataire devra verser une indemnité forfaitaire de trois mois de loyer.

Frais d'établissement du contrat : les frais de bail ne sont pas à la charge exclusive du locataire puisque le contrat est à deux parties.

Le barème de vétusté pour les réparations locatives fixe un barème de vétusté pour déterminer, en fin de bail, le montant des réparations de remise en état, en proportion d'un nombre d'années d'occupation, à la charge du locataire. Cette clause est abusive.

Bien d'autres clauses sont abusives. Lisez donc attentivement le contrat et, au besoin, effectuez quelques recherches.